Cómo crear un pagaré de financiamiento del vendedor que se pueda vender

Si está a punto de vender una propiedad con financiamiento del vendedor, aquí tiene un consejo que puede valer miles de dólares: estructure el pagaré desde el primer día como si lo fuera a vender algún día —porque es posible. Las decisiones que tome al crear el pagaré (la tasa, el enganche, el plazo, cómo lo documente y lo administre) determinan directamente lo que un comprador de pagarés pagará por él más adelante. Un pagaré bien estructurado se vende rápido y cerca del máximo de su rango; uno mal estructurado se vende lentamente, con un descuento profundo o no se vende. Esta guía es la lista de verificación para crear un pagaré que los compradores deseen.

Por qué esto importa antes de firmar

Una vez que existe el pagaré, sus términos están en gran medida fijados: no puede aumentar retroactivamente la tasa de interés ni deshacer un enganche mínimo. Por lo tanto, el mejor momento para maximizar el valor futuro de un pagaré es antes del cierre, mientras todo sigue siendo negociable. Piense en ello como construir un activo según especificaciones. A continuación se presentan las palancas que más importan, en orden aproximado de impacto.

1. Establezca una tasa de interés justa y razonable según el mercado

La tasa de interés es uno de los mayores impulsores del valor. Un pagaré con una tasa por debajo del mercado vale mucho menos, porque un comprador descuenta sus pagos modestos según el rendimiento que requiere y la diferencia es grande. Una tasa justa a fuerte mantiene los pagos saludables en relación con el saldo y respalda un precio más alto.

No cobre de más al prestatario: una tasa poco realista crea riesgo de incumplimiento y puede chocar con límites de usura o normas de consumo, pero tampoco regale la propiedad al 3 %. Una tasa acorde con las tasas vigentes de financiamiento del vendedor protege tanto la capacidad de pago del prestatario como el valor de reventa de su pagaré.

2. Exija un enganche significativo

Un enganche sólido cumple una doble función:

• Crea inmediatamente capital del prestatario, reduciendo el préstamo sobre valor y dando a un comprador futuro protección contra pérdidas.
• Señala que el prestatario tiene interés en el asunto, lo que estadísticamente reduce el riesgo de incumplimiento.

Los pagarés con enganche bajo o nulo se encuentran entre los más difíciles de vender bien, porque hay poco colchón de capital. Un enganche mayor es una de las cosas más poderosas que puede hacer por la futura comercialización.

3. Elija un plazo y una amortización sensatos

• Los pagarés totalmente amortizables (el saldo se paga durante el plazo con pagos nivelados) son los más limpios y los más comercializables en general.
• Tenga cuidado con los pagos globales. Los pagos globales pueden complicar una venta y, en una vivienda ocupada por el consumidor, pueden chocar con las exclusiones de financiamiento del vendedor de Dodd-Frank, que tienden a desfavorecerlos. Si utiliza un pago global, manténgalo razonable y obtenga orientación legal.
• Evite características exóticas: amortización negativa, tasas escalonadas inusuales o calendarios de pago extraños, que reducen el grupo de compradores.

4. Tome una posición de primer gravamen limpia sobre una propiedad sólida

Un primer gravamen vale materialmente más que un segundo, y un pagaré sobre una propiedad libre y despejada (sin préstamo subyacente) evita los problemas de cláusula de vencimiento y complejidad que hacen que los pagarés envueltos sean difíciles de vender. Si es propietario de la propiedad sin gravámenes, está en posición de crear el pagaré de referencia: un primer gravamen limpio. Asegúrese de que la propiedad tenga un valor defendible, ya que la garantía respalda todo el pagaré.

5. Documente todo correctamente

La documentación limpia es imprescindible para un pagaré vendible. En el cierre, asegúrese de crear y conservar:

• Un pagaré redactado correctamente que indique el monto, la tasa, el pago y el plazo.
• Una hipoteca o escritura de fideicomiso que esté registrada en los registros de tierras del condado para establecer su gravamen.
• Un estado de liquidación completo que documente el precio, el enganche y el monto financiado.
• Prueba de que el prestatario mantiene seguro de la propiedad (nómbrese a sí mismo como acreedor hipotecario/beneficiario de la pérdida).

Guarde el pagaré original en un lugar seguro: lo necesitará para venderlo, y un original perdido, aunque se pueda subsanar, añade fricción. Consulte la lista de verificación de documentos completa.

6. Utilice un administrador de préstamos externo con licencia desde el primer día

Este es el movimiento más subestimado. Un administrador de préstamos con licencia cobra los pagos, hace un seguimiento del saldo y produce un libro de contabilidad independiente. Ese libro de contabilidad es exactamente la maduración verificable que un comprador desea, y la maduración que un comprador puede confirmar vale mucho más que los pagos que usted simplemente afirma. Administrar desde el principio significa que, cuando decida vender, ya tendrá un historial de pagos limpio y creíble. También le mantiene en cumplimiento y reduce las disputas con el prestatario.

7. Tenga en cuenta la capa de cumplimiento

Si está financiando una vivienda ocupada por el propietario para un consumidor, pueden aplicarse normas federales (Dodd-Frank, la Ley SAFE y las regulaciones de la CFPB), incluidas consideraciones de capacidad de pago, límites a los pagos globales y posiblemente la necesidad de un originador de préstamos hipotecarios con licencia. Los préstamos con fines comerciales e inversionistas generalmente quedan fuera de estas normas de consumo. Un pagaré originado en cumplimiento es más limpio, de menor riesgo y más valioso; uno que ignoró las normas puede conllevar exposición legal que reduce el precio o ahuyenta a los compradores. Revise Dodd-Frank y el financiamiento del vendedor y consulte a un abogado antes de redactar un préstamo de consumo. Esto no es asesoramiento legal.

Juntándolo todo: la lista de verificación del pagaré vendible

• Tasa de interés justa y razonable según el mercado (ni demasiado baja ni usurera)
• Enganche significativo para capital del prestatario e interés en el asunto
• Totalmente amortizable (o un pago global modesto y bien considerado)
• Primer gravamen limpio, idealmente sobre propiedad libre y despejada
• Valor de la propiedad sólido y defendible
• Pagaré redactado correctamente
• Hipoteca/escritura de fideicomiso registrada
• Estado de liquidación completo guardado en archivo
• Seguro del prestatario con usted como beneficiario
• Administrador externo con licencia desde el primer pago
• Cumplimiento gestionado para préstamos de consumo (abogado/originador de préstamos hipotecarios según sea necesario)
• Pagaré original guardado de forma segura

Un pagaré que cumpla estos requisitos es el tipo por el que compite un amplio grupo de compradores, lo que significa una venta más rápida y un precio cerca del máximo de su rango cada vez que decida vender.

Conclusión

El valor de un pagaré de financiamiento del vendedor se determina en gran medida el día que lo crea. Fije una tasa justa, exija un enganche real, mantenga la estructura limpia y (idealmente) totalmente amortizable en posición de primer gravamen, documente todo correctamente, administre a través de un tercero con licencia desde el primer día y gestione el cumplimiento para préstamos de consumo. Construya el pagaré según las especificaciones y conservará la opción de convertirlo en efectivo de alto valor cuando lo desee. Si ya tiene un pagaré y quiere saber cuánto vale, utilice la calculadora de valor de pagarés o solicite una cotización gratuita.

Esta guía tiene fines educativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero. Las normas de financiamiento del vendedor —incluidos los límites de tasa y los requisitos de protección al consumidor— varían según el estado y el propósito del préstamo. Consulte a un abogado de bienes raíces y a un contador calificado antes de crear un pagaré de financiamiento del vendedor.