Impuesto de Transferencia

Un impuesto de transferencia (también llamado impuesto de transferencia inmobiliaria, impuesto de transferencia de escritura o impuesto de transmisión) es un impuesto que cobra un estado, condado o municipio cuando cambia la titularidad de un bien inmueble. Normalmente se calcula como un porcentaje del precio de venta o una tarifa fija por dólar de valor, y se paga al cierre —a veces lo paga el vendedor, a veces el comprador, a veces se divide, según la costumbre y la ley local. Algunos estados no imponen ningún impuesto de transferencia, mientras que otros (y muchas ciudades) sí imponen impuestos significativos.

Cómo funcionan los impuestos de transferencia

Las tarifas y las normas varían ampliamente:

• Sin impuesto estatal de transferencia: Texas, por ejemplo, no cobra un impuesto de transferencia inmobiliaria, aunque sí se aplican tarifas de registro.
• Tarifas modestas: Muchos estados cobran una fracción de un porcentaje del precio de venta.
• Tarifas altas o escalonadas: Algunas jurisdicciones suman impuestos de transferencia municipales o del condado al impuesto estatal, y algunas aplican tarifas más altas de “impuesto de mansión” por encima de ciertos umbrales de precio.

Un cargo estrechamente relacionado es el impuesto de timbre documental, el nombre que se usa en Florida y varios otros estados para los impuestos sobre escrituras y sobre pagarés/hipotecas. El impuesto de transferencia suele aplicarse a la escritura (la transferencia de propiedad), mientras que los impuestos de timbre documental en algunos estados también alcanzan el pagaré o la hipoteca misma.

Impuesto de transferencia en transacciones con financiamiento del vendedor y de pagarés

Los impuestos de transferencia importan en dos momentos relevantes para los pagarés hipotecarios:

1. Cuando se vende la propiedad con financiamiento del vendedor. La venta original que crea el pagaré es una transferencia de bienes inmuebles, por lo que cualquier impuesto de transferencia aplicable se debe pagar sobre esa escritura al cierre. Es un costo de cierre, no una característica del pagaré, pero afecta la base de costo total del prestatario.
2. Cuando se vende el pagaré mismo. Vender un pagaré generalmente no es una transferencia de bienes inmuebles —es la venta de un instrumento financiero—, por lo que los impuestos de transferencia de escrituras tradicionales no suelen aplicarse a la venta de un pagaré. (Registrar la cesión de hipoteca puede generar una tarifa de registro, y algunos estados gravan los instrumentos hipotecarios/pagarés mediante timbres documentales).

Para un tenedor de pagaré que vende en el mercado secundario, esto suele ser una buena noticia: ceder un pagaré a un comprador rara vez genera el tipo de impuesto de transferencia porcentual que sí genera una venta de propiedad. Aun así, vale la pena confirmar las normas locales, porque unos pocos estados gravan los instrumentos hipotecarios.

Por qué importa cuando vende un pagaré

Comprender los impuestos de transferencia ayuda al tenedor de un pagaré a establecer expectativas sobre los costos de cierre y los ingresos netos. Cuando vende el pagaré, espere costos modestos (tarifas de registro de cesión) en lugar de un gran impuesto de transferencia porcentual. Cuando la propiedad subyacente se revende —por ejemplo, después de que un prestatario pague y venda, o después de una ejecución hipotecaria y reventa—, los impuestos de transferencia vuelven a aparecer en esa transacción.

Ejemplo

Un vendedor en un estado con impuesto de transferencia del 1 % vende una casa de $300,000 con financiamiento parcial del vendedor; en el cierre original, se pagan $3,000 de impuesto de transferencia sobre la escritura. Dos años después, el vendedor vende el pagaré con garantía real a un comprador de pagarés. Como se trata de la venta de un instrumento financiero y no de bienes inmuebles, no se aplica ningún impuesto de transferencia porcentual —solo una pequeña tarifa de registro para registrar la cesión de la hipoteca.

Esta entrada es información general, no asesoramiento legal ni fiscal. Las tarifas del impuesto de transferencia, quién lo paga y si se gravan las transferencias de pagarés o hipotecas varían según el estado y la localidad; consulte a un abogado o profesional fiscal calificado.