Gravamen por Impuestos sobre la Propiedad

Un gravamen por impuestos sobre la propiedad es un gravamen que un gobierno local coloca sobre bienes raíces cuando el propietario no paga los impuestos sobre la propiedad. Garantiza los impuestos impagos contra la propiedad y, lo que es más importante, casi siempre tiene superprioridad — lo que significa que tiene rango superior a prácticamente todos los demás gravámenes, incluyendo una hipoteca de primer grado o una escritura de fideicomiso. Debido a que un gravamen por impuestos sobre la propiedad puede adelantarse incluso al gravamen privado más antiguo, es uno de los riesgos más importantes para quien posee o compra un pagaré hipotecario.

Cómo surgen y se ejecutan los gravámenes por impuestos sobre la propiedad

• Adhesión automática: En la mayoría de las jurisdicciones, los impuestos sobre la propiedad impagos se convierten en un gravamen sobre la propiedad por ministerio de la ley, a menudo a partir de una fecha determinada cada año, sin necesidad de acción judicial.
• Venta fiscal / escritura fiscal: Si los impuestos siguen impagos, el gobierno puede finalmente vender la deuda fiscal (un certificado de gravamen fiscal) o la propiedad misma (una escritura fiscal) en una subasta pública para recuperar lo adeudado. En algunos estados, el propietario moroso tiene derecho de redención para recuperar la propiedad pagando los impuestos más intereses y costos.
• Prioridad: Debido a que el gobierno depende de los ingresos fiscales, las leyes otorgan a los gravámenes por impuestos sobre la propiedad prioridad sobre los gravámenes privados independientemente de la fecha de registro.

Por qué los gravámenes por impuestos sobre la propiedad son tan peligrosos para los tenedores de pagarés

La superprioridad es el núcleo del problema. Incluso un tenedor de un pagaré de primer grado impecable puede ser eliminado —o verse obligado a pagar los impuestos atrasados para proteger su posición— si el prestatario deja de pagar los impuestos sobre la propiedad y se lleva a cabo una venta fiscal. Esta es exactamente la razón por la que muchos pagarés hipotecarios requieren una cuenta de depósito en garantía/cuenta de reserva para los impuestos, y por la que los prestamistas supervisan el estado de los pagos de impuestos. Un gravamen por impuestos sobre la propiedad impago erosiona silenciosamente el capital que protege el pagaré y puede, en el peor de los casos, eliminar el gravamen por completo mediante una ejecución fiscal.

Por qué importa al comprar o vender un pagaré

El estado de los impuestos sobre la propiedad es un elemento principal en la diligencia debida del pagaré:

• Verificar que los impuestos estén al corriente. Una búsqueda de título y un certificado de impuestos confirman si los impuestos sobre la propiedad están pagados. Los impuestos morosos constituyen un reclamo prioritario que un comprador debe tener en cuenta al fijar el precio —o exigir que se subsane antes del cierre.
• Verificar si existe una cuenta de depósito. Los pagarés con cuenta de reserva para impuestos presentan menor riesgo porque los impuestos se pagan automáticamente con los pagos del prestatario.
• Observar los plazos de redención. Si ya se realizó una venta fiscal, la ventana de redención y los montos importan para determinar si el gravamen puede salvarse.

Para un vendedor de pagarés, demostrar que los impuestos sobre la propiedad están al corriente —idealmente con una cuenta de reserva en vigor— respalda directamente un precio más alto y una venta más rápida. Los impuestos morosos se encuentran entre las formas más rápidas de reducir el valor de un pagaré.

Ejemplo

Un comprador de pagarés está revisando un pagaré de primer grado por $175,000. El certificado de impuestos muestra dos años de impuestos sobre la propiedad impagos que totalizan $9,000, con una venta fiscal próxima. Dado que el gravamen por impuestos sobre la propiedad tiene prioridad sobre el primer gravamen del pagaré, el comprador exige que el vendedor ponga los impuestos al corriente antes del cierre o reduce la oferta por el monto de los impuestos más un colchón de riesgo. Si quedan impagos, los impuestos podrían dar lugar a una ejecución fiscal que extinga incluso este pagaré de primer grado.

Esta entrada es información general, no asesoramiento legal ni fiscal. La prioridad de los gravámenes por impuestos sobre la propiedad, los procedimientos de venta fiscal y los derechos de redención varían según el estado; consulte a un abogado o profesional fiscal calificado.