Cuenta Impound
Otro nombre para una cuenta de escrow: fondos recolectados con cada pago para cubrir los impuestos sobre la propiedad y el seguro del prestatario.
Una cuenta impound es otro nombre para una cuenta de escrow en un préstamo: un fondo que el administrador de notas acumula a partir de una parte de cada pago mensual para pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro contra riesgos del prestatario cuando vencen esas facturas. "Impound" es el término que se usa con más frecuencia en la Costa Oeste (en especial California), mientras que "cuenta escrow" es más común en otras regiones, aunque significan lo mismo. Para los tenedores de notas, una cuenta impound es un protector silencioso pero importante del valor colateral de una nota.
Cómo funciona una cuenta impound
Con cada pago, el prestatario paga principal e intereses más un monto adicional para impuestos y seguro: el conocido PITI (principal, intereses, impuestos y seguro). El administrador deposita la porción de impuestos y seguro en la cuenta impound y paga directamente al condado y a la aseguradora cuando vencen esas facturas. Como los montos de impuestos y seguro cambian, el administrador realiza periódicamente un análisis de escrow y ajusta el impound mensual para mantener la cuenta financiada, reembolsando excedentes o cobrando faltantes.
Por qué protege la nota
Una cuenta impound protege contra dos amenazas al colateral que preocupan mucho a un comprador de notas:
- Gravámenes por impuestos sobre la propiedad. Los impuestos sobre la propiedad impagos suelen convertirse en un gravamen superior incluso a una primera posición hipotecaria. Si el prestatario no paga los impuestos, la posición del tenedor de la nota puede erosionarse o la propiedad puede perderse en una venta por impuestos. Una cuenta impound evita esto al pagar los impuestos a tiempo.
- Póliza de seguro vencida. Si el seguro contra riesgos vence y la propiedad se quema o sufre daños, el colateral que respalda la nota puede destruirse sin ningún pago. Una cuenta impound mantiene la póliza vigente (o el administrador contrata cobertura forzosa).
Al mantener al día los impuestos y el seguro de forma automática, una cuenta impound preserva el colchón de capital detrás de la nota, lo que respalda directamente su valor y reduce el riesgo del comprador.
Las notas de financiamiento por propietario suelen carecer de una
Muchas notas financiadas por el vendedor se crean sin cuenta impound; el vendedor simplemente cobra principal e intereses y deja que el prestatario pague los impuestos y el seguro directamente. Esa disposición es común y legal, pero traslada la carga de diligencia al comprador, quien querrá prueba de que los impuestos y el seguro están al día antes de comprar. Una búsqueda de título verifica si hay gravámenes fiscales, y el comprador puede solicitar evidencia de una póliza de seguro activa.
Qué significa cuando vende
Si su nota tiene una cuenta impound administrada por un administrador, eso es una ventaja: demuestra que los impuestos y el seguro se están manejando y documentando. Si no la tiene, reúna recibos de impuestos actuales y prueba de seguro antes de salir al mercado. Muchos compradores establecerán una cuenta impound después de la compra para protección continua. De cualquier manera, un estado limpio y actualizado de impuestos y seguro elimina un obstáculo común y ayuda a que su venta se cierre sin problemas a un buen precio.