Gravamen por Sentencia

Un gravamen por sentencia es un gravamen que surge cuando un acreedor obtiene un fallo monetario en un tribunal contra un deudor y registra (o perfecciona de otro modo) ese fallo para que se adhiera a la propiedad del deudor. Una vez adherido, el gravamen por sentencia otorga al acreedor un derecho sobre el valor de la propiedad, lo que significa que el deudor generalmente no puede vender ni refinanciar con título libre hasta que el fallo se pague o se libere. Los gravámenes por sentencia son un tipo común de gravamen que una búsqueda de título está diseñada para detectar, y pueden afectar directamente la garantía detrás de una nota hipotecaria.

Cómo se crea un gravamen por sentencia

1. Un acreedor demanda al deudor y obtiene un fallo monetario.
2. El acreedor registra el fallo (a menudo un extracto del fallo) en el condado donde el deudor posee bienes inmuebles, o sigue el proceso de perfeccionamiento del estado.
3. El gravamen por sentencia luego se adhiera a los bienes inmuebles que el deudor posee en ese condado, y con frecuencia a propiedades adquiridas posteriormente, según la legislación estatal.

Los gravámenes por sentencia suelen tener una vigencia legal (a menudo varios años) y pueden renovarse. En algunos casos también pueden evitarse en un proceso de quiebra si afectan una exención de vivienda principal.

Prioridad y gravámenes por sentencia

Los gravámenes por sentencia ocupan su lugar en la escala de prioridad de gravámenes, generalmente según el momento en que fueron registrados en relación con otros gravámenes. Un gravamen por sentencia registrado después de una hipoteca de primer gravamen es subordinado a esa hipoteca; solo se paga después de que se satisfaga el gravamen superior en una ejecución hipotecaria o venta. Un gravamen por sentencia registrado antes de una hipoteca posterior podría tener prioridad sobre ella. Los gravámenes por impuestos sobre la propiedad, en cambio, suelen tener prioridad sobre los gravámenes por sentencia independientemente del momento.

Por qué importan los gravámenes por sentencia al comprar o vender una nota

Los gravámenes por sentencia son un elemento clave en la diligencia debida de la nota:

• Sobre la garantía: Un gravamen por sentencia contra el prestatario puede gravar la propiedad que respalda su nota. Si es superior a su gravamen, reduce el capital que lo protege y podría pagarse antes que su nota. Si es subordinado, su nota generalmente está a salvo por delante de él, pero el gravamen sigue indicando que el prestatario está bajo presión financiera.
• Señal de estrés del prestatario: Múltiples gravámenes por sentencia sugieren que el prestatario enfrenta acciones de cobro, lo que aumenta el riesgo de incumplimiento.
• En ejecución hipotecaria: Ejecutar un gravamen superior puede extinguir gravámenes por sentencia subordinados sobre la propiedad (sujeto a la notificación adecuada), lo cual es parte de por qué la posición de primer gravamen es tan valiosa.

Para un vendedor de notas, un título limpio sin gravámenes por sentencia inesperados respalda un precio más fuerte. Los gravámenes por sentencia no revelados descubiertos durante la diligencia debida pueden reducir la oferta o retrasar la venta hasta que se resuelvan.

Ejemplo

Un comprador de notas evalúa una nota de primer gravamen de $150,000. La búsqueda de título revela un gravamen por sentencia de $12,000 contra el prestatario registrado después de la escritura de fideicomiso de la nota. Como la nota tiene prioridad de primer gravamen, el comprador está protegido por delante del acreedor por sentencia, y una ejecución hipotecaria futura podría extinguir el gravamen por sentencia subordinado. Aun así, el comprador considera el gravamen como una señal de estrés financiero del prestatario y lo evalúa en la valoración general del riesgo.

Esta entrada es información general, no asesoría legal. La adhesión, duración, prioridad y protecciones de vivienda principal de los gravámenes por sentencia varían significativamente según el estado; consulte a un abogado calificado.