Registro
Presentación de un documento —como una hipoteca, escritura o cesión— en los registros de tierras del condado para que forme parte de la cadena pública de título.
Registro es el acto de presentar un documento inmobiliario —una escritura, hipoteca, escritura de fideicomiso, cesión de hipoteca o liberación— ante el registrador del condado (o registro de escrituras) para que forme parte de los registros públicos de tierras. El registro es la forma en que se notifica al mundo quién es el propietario de un inmueble y qué gravámenes lo afectan. Para compradores y vendedores de pagarés, el registro correcto es el mecanismo que hace que un gravamen sea exigible frente a terceros y mantiene intacta la cadena de título.
Por qué importa el registro
Estados Unidos utiliza un sistema de registro para establecer prioridad y notificación. La regla general en la mayoría de los estados es "primero en tiempo, primero en derecho" entre los intereses registrados, a menudo modificada por estatutos de notificación o notificación-carrera. Las consecuencias prácticas para un pagaré hipotecario son:
- Prioridad del gravamen. Una hipoteca registrada establece el lugar del titular en la fila. Un gravamen no registrado puede ser eliminado por un tercero que registre primero sin tener conocimiento de él. Por eso la posición de primer gravamen de un pagaré depende de que el instrumento de garantía esté debidamente registrado.
- Notificación constructiva. Una vez registrado, se considera legalmente que todos conocen el interés, aunque nunca lo hayan visto.
- Exigibilidad. Registrar el instrumento de garantía (y cualquier cesión) suele ser necesario antes de que el titular pueda ejecutar la hipoteca.
El registro en la venta de un pagaré
Cuando vende un pagaré, la transferencia del gravamen al comprador se documenta mediante una cesión de hipoteca que se registra en el mismo condado. Esto actualiza el registro público para mostrar al comprador como el nuevo acreedor garantizado. Si una cesión anterior en la cadena nunca se registró, puede ser necesario un registro correctivo o confirmatorio al cierre, motivo común por el que una venta sencilla requiere algo de limpieza. La compañía de título del cierre suele encargarse de la preparación y el registro.
Qué se registra durante la vida de un pagaré
- La hipoteca o escritura de fideicomiso original (en el momento de la originación)
- Cada cesión cada vez que el pagaré cambia de manos
- Cualquier modificación del préstamo o acuerdo de subordinación que afecte al gravamen
- La liberación o reconveyance cuando el préstamo se paga por completo
Consejos prácticos para vendedores
Confirme que su instrumento de garantía y cada cesión que conduzca a usted fueron realmente registrados, no solo firmados. Los documentos registrados llevan un sello con el libro/página o número de instrumento y la fecha. Un pagaré cuyo gravamen y cesiones están todos debidamente registrados está limpio en este aspecto, respalda una sólida búsqueda de título y se vende más rápido. Los documentos no registrados o registrados incorrectamente son subsanables, pero pueden retrasar el cierre y presionar el precio.