Derecho de redención

El derecho de redención es el derecho de un prestatario en mora de “redimir” —recuperar— su propiedad pagando la totalidad de la deuda hipotecaria, más los intereses acumulados y los costos, antes de que se finalice la venta por ejecución hipotecaria. Se trata de un derecho equitativo casi universal que existe en prácticamente todos los estados y protege el interés del prestatario en la propiedad hasta el momento en que la venta lo extingue. El derecho de redención es distinto de la redención legal, que es un derecho separado creado por el estado para redimir después de la venta.

Redención previa a la venta frente a redención posterior a la venta

Esta es la distinción clave que los inversionistas en pagarés deben tener clara:

• Derecho de redención (previa a la venta): El prestatario puede detener la ejecución hipotecaria por completo pagando el saldo acelerado total antes de la venta. Este derecho existe en casi todas partes y finaliza cuando la venta se completa. (En una ejecución hipotecaria judicial, el proceso de extinguir este derecho a veces se denomina ejecutar el derecho de redención).
• Redención legal (posterior a la venta): En algunos estados, el prestatario obtiene una ventana legal adicional —días, meses o incluso hasta un año o más— para comprar la propiedad de nuevo después de la venta pagando el precio de venta más los costos. Muchos estados (incluidos Texas y Georgia) no ofrecen ninguna redención legal posterior a la venta.

Como señala la fuente de datos de ejecución hipotecaria, el derecho de redención previo a la venta, casi universal, no es lo que los inversionistas quieren decir cuando preguntan si un estado tiene “redención”: esa pregunta se refiere al derecho legal posterior a la venta.

Cómo ejerce el prestatario el derecho de redención

Para redimir antes de la venta, el prestatario normalmente debe pagar el monto total necesario para subsanar —a menudo el saldo acelerado completo, no solo los pagos vencidos (subsane los pagos vencidos es la reinstatement, un derecho relacionado pero más limitado que algunos estados o términos del préstamo permiten hasta una fecha límite). Una vez que se cierra la venta por ejecución hipotecaria, el derecho de redención se extingue.

Por qué importa cuando compra o vende un pagaré

Para un tenedor de pagarés que persigue un préstamo en mora, el derecho de redención rara vez es un obstáculo importante: simplemente significa que el prestatario puede pagarle en su totalidad y conservar la vivienda antes de la venta, lo cual suele ser un resultado favorable para el tenedor. La preocupación de mayor peso en la suscripción es la redención legal posterior a la venta, que puede recuperar una propiedad después de que usted haya adquirido el título. Al comprar pagarés, los inversionistas tienen en cuenta las normas de redención posterior a la venta del estado (por ejemplo, el período de redención de homestead de Alabama, las ventanas de seis meses de Michigan y Minnesota, o la redención de Tennessee a menos que se renuncie) mucho más que el derecho de redención previo a la venta, que es universal.

Ejemplo

Un prestatario en Texas incumple un pagaré con escritura de fideicomiso. Antes de la venta programada por el fiduciario no judicial, el prestatario refinancia y paga al tenedor el saldo acelerado total más las comisiones, ejerciendo el derecho de redención y deteniendo la venta. El tenedor queda indemne. Como Texas no ofrece redención legal posterior a la venta, si la venta se hubiera realizado, el comprador habría obtenido un título limpio sin riesgo de recuperación.

Esta entrada es información general, no asesoramiento legal. Los derechos de redención —tanto el derecho de redención previo a la venta como la redención legal posterior a la venta— y las normas de reinstatement varían según el estado y pueden depender de la fecha del préstamo, la ocupación y los términos del instrumento; consulte a un abogado calificado.